상업용 부동산 보험의 중요성

• 상업용 부동산 보험을 구매하거나 갱신할 때 보험 가입자는 보험 커버리지에 올바른 부동산 평가가 포함되도록 하는 것이 중요합니다. 그렇게 함으로써 충분한 커버리지를 제공하고 보장된 재산 손실에 따른 Coinsurance Penalties를 방지할 수 있습니다. 정확한 ITV(insurance-to-value, 보험 가치) 계산을 수행하는 것이 중요합니다. 일반적으로 ITV는 보험에 가입된 재산을 교체하거나 복원하는 데 드는 전체 비용의 금액을 말합니다.

보험 가입자는 비효율적인 부동산 평가방법을 활용하거나 보험료를 낮추려고 일부러 비용을 과소평가하거나 통제할 수 없는 요인(예: 인플레이션)의 영향 등 다양한 이유로 부정확한 ITV가 계산될 수 있습니다. 그런데도 그러한 부정확성은 너무 일반적입니다. 실제로 보험업계 데이터에 따르면 상업용 부동산의 약 75%가 보험가격이 낮게 책정된 것입니다. 이러한 것을 고려해 보험 가입자가 상업용 부동산 평가를 적절하게 수행하여야 하는 것이 중요합니다. ITV에 대한 자세한 내용을 제공하고, 부동산 가치를 결정할 때 고려해야 할 요소와 부동산 저평가의 문제점을 설명하고, 부동산 평가 측정을 개선하기 위한 방안을 제시합니다.

ITV (insurance-to-value, 보험가치)

정확한 ITV 계산은 보험 가입자가 계약된 보험 금액과 상업용 부동산의 추정 가치 사이의 비율을 가능한 한 동일하게 나타내므로 재산 손실이 발생하면 적절한 보호를 받게 됩니다. 부동산에 대한 평가방법은 그 목적에 따라 다음을 포함하여 여러 가지 다른 평가가 이루어진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

▲ 시장 가치(Market value) – 이 가치는 현재 부동산 시장에서 부동산이 거래될 수 있는 시장 가치입니다. 부동산의 시장 가치는 부지 크기, 건물 상태 및 위치 선호도와 같은 요소를 기반으로 합니다.

▲ 감정가(Assessed value) – 이 가치는 부동산이 위치한 지방 자치 단체에서 산출한 추정치입니다. 이러한 값은 일반적으로 건물의 재산세를 결정하는 데 사용됩니다.

▲ 대체 가치(Replacement value) – 이 가치는 재산을 대체하거나 복구하기 위한 현재 비용의 추정치입니다. 부동산의 대체 가치는 자재 및 인건비, 건축가 서비스, 잔해물 제거 필요성 및 건축 허가 요건과 같은 특성에 따라 다릅니다.

일반적으로 보험 전문가들은 부동산의 대체 가치를 사용하여 정확한 ITV 계산을 수행할 것을 권장합니다. 이 가치를 정확하게 추정하는 일반적인 접근 방식에는 제삼자 회사로부터 부동산 감정을 받거나 인플레이션에 맞게 조정된 고정 자산 기록을 활용하거나 기본적인 벤치마킹 도구(예: 평방 피트당 달러)에 의존하는 것이 포함됩니다.

감정은 종종 다른 부동산 평가방법보다 더 많은 시간과 자원이 필요하지만 대체로 가장 철저하고 정확한 것으로 간주됩니다.

재산 가치에 영향을 미치는 요인

ITV (insurance-to-value, 보험 가치) 계산 내에서 대체 가치 추정치를 활용하는 것 외에도 보험 가입자는 올바른 자산 평가를 결정하기 위해 다음 요소를 고려해야 합니다.

▲ 직간접 비용 – 재료 및 인건비와 같은 직접 비용 외에도 부동산 평가에는 컨설팅 비용, 엔지니어링 서비스 및 재건과 직접적으로 관련되지 않은 기타 비용과 같은 간접 비용이 포함되어야 합니다.

▲ 건물 노후화 – 오래된 구조물의 경우 건물 평가에는 오래된 건축 자재와 장비를 업그레이드하여 발생할 수 있는 추가 건설 비용이 포함되어야 합니다.

▲ 건축 법규 – 오래된 부동산은 현대 건축 법규(예: 배관 개선, 에너지 효율성 업그레이드, 스프링클러 시스템 변경 및 안전 강화)를 준수하기 위해 복원 과정 중에 특정한 규정이 필요할 수도 있습니다. 이러한 조정은 건축비용을 더욱 복잡하게 하여 부동산 평가를 높일 수 있습니다.

▲ 부동산 접근성 – 가파른 위치에 있거나 인접 구조물에 인접한 부동산은 철거 및 재건축 작업 중에 접근성을 보장하기 위해 버팀대를 설치하거나 기타 안전 조치가 필요할 수 있습니다. 이러한 조치는 부동산 평가에도 반영되어야 합니다.

▲ 건물의 특이성 – 일부 건물의 특이한 구조(예: 스테인드 글라스)는 전문적인 시공 작업을 필요로 하여 재건축 비용을 높일 수 있습니다. 따라서 이러한 특이한 구조 기능에 대한 건축비용 등을 부동산 평가에 포함하는 것이 중요합니다.

부동산 저평가의 결과

기업은 부정확한 ITV (insurance-to-value, 보험 가치) 계산을 수행하고 자산 가치를 과소평가하면 여러 가지 결과에 직면할 수 있습니다. 즉, 기업은 재산 손실 후 충분한 보장이 부족하여 완전히 재건하기 위해 본인 부담 비용을 지급해야 할 수 있습니다. 재산 손실 및 관련 재건축 작업의 심각도에 따라 이러한 비용을 본인 부담금으로 지급하면 심각한 재정적 차질과 어려움으로 이어질 수 있습니다.

부동산의 가치는 항상 변합니다. 이것은 정기적으로 부동산 평가를 업데이트하는 것이 필수적이라는 것을 의미합니다. 예를 들어 적어도 3년에서 5년마다 수행되는 것이 바람직합니다. 부동산 평가는 훨씬 더 자주 발생해야 할 수도 있습니다. 변화하는 부동산 성격, 변경된 운영, 건물 업그레이드 또는 수정, 현장의 신기술 또는 장비 구현, 변화하는 시장 조건 및 부동산 건설 추세(예: 인건비 및 재료비 상승)와 같은 요인에 따라 달라집니다. 충분한 보험 적용 범위와 부동산 평가를 업데이트할 때 적절한 상업용 부동산 보험을 확보하는 데 중요합니다.