대부분의 클리너에게 있어 환경 책임의 위협은, 설사 기술적으로 잘못 한 것이 없다고 해도, 아주 현실적이라고 말할 수 있다. 미국에서는 남다른 슈퍼펀드란 오염 정화법 때문에 전체 드라이클리너의 90% 이상이 펄크 또는 석유 솔벤트 누출로 인한 오염에 대한 정화 책임을 어느 정도 지고 있다. 미국의 슈퍼펀드 법은 무조건 책임의 개념을 담고 있는데, 우리는 이를 소급 책임이라고 부르길 좋아한다.”
다시 말해 드라이클리닝 부지 오염의 대부분이 슈퍼펀드 제정 이전에 발생했지만 드라이클리너는 정화 경비에 대한 무조건 책임을 질 수 있다. 또한 쇼핑센터 오우너와 같은 부동산 오우너도 슈퍼펀드 하에 정화 경비에 대한 무조건 책임을 질 수 있다.
이것이 바로 오늘날 드라이클리너와 부동산 오우너들이 당면한 딜레마이다. 클리너, 랜드로드 그리고 오염 책임이 있는 제 3자 간에 법적으로 서로 뒤엉킬 가능성을 생각한다면 드라이클리너는 그런 사태에 대비한 나름대로 대책이 마련돼 있어야 할 것이다.
오염 사례가 생겨나는 경위
드라이클리닝 부지 오염은 대개의 경우 쇼핑센터 매매와 같은 부동산 거래 또는 드라이클리너 융자의 재융자 절차 도중 드러난다.
클리너가 융자를 재융자하려 할 경우 은행은 제 1 단계 감사(Phase One audit)를 요구한다. 제 1 단계 감사란 – 요즘엔 제 2 단계 감사까지 그런 경우가 종종 있다 – 플랜트 오우너가 펄크와 그 쓰레기를 어떻게 취급했는지 서류를 통해 검토하는 것이다 그리고 제 2 단계 감사로 들어가면 부지 오염이 존재하는 지 확인하기 위한 샘플 채취 및 분석이 실시된다.
랜드로드 간에 소유권 이전이 있을 때도 환경 정화 문제가 튀어나올 수 있다. 현재 미국에는 쇼핑센터나 스트립 몰 안에 자리한 클리너가 수천 개에 달하고 있는데, 이 아스팔트 정글은 의외로 소유권 이전이 잦다. 기관 투자가들이 원하는 투자 팩키지를 만들기 위해 입맛에 맞게 이리 저리 사고파는 경우가 많기 때문이다.
그런데 구입하고자 하는 측이 몰 안에 드라이클리너가 있다는 사실을 알게 되면, 자문 회사가 십중팔구 토양 샘플 조사를 요구한다. “그리고 업소 근처에서 펄크 오염이 발견되는 경우가 불행하게도 너무 많다”고 DC 지역 법률 회사 패튼 복스의 파트너 듀에인 사일러 씨는 지적한다. “그렇게 되면 현 오우너나 새로 된 오우너 측이 드라이클리너에게 정화를 요구하게 된다.”
드라이클리너와 인접한 부동산에서 펄크 오염이 발견돼도 그 책임이 드라이클리너에게 떨어질 수 있다. 만일 펄크 오염이 발견된 부지에서 한 번도 펄크를 사용한 역사가 없다면, 손가락은 당연히 옆에 있는 드라이클리너에게 향해지게 된다. 인접 부동산의 오우너는 오염 정화 책임을 클리너, 또는 클리너가 몰에 있는 경우 몰 오우너에게 지우려 한다.
전문가 도움 필요
환경오염 문제가 발생했을 때 드라이클리너가 속수무책으로 가만히 있는 경우가 의외로 많다. 그렇게 되면 오염 정화 책임이 있을 수 있는 부동산 오우너나 다른 3자에 비해 클리너만 불리한 입장에 처하게 된다.
일단 오염 문제가 발생하면, 최고의 전문가 도움이 필요하다. 다시 말해 환경 전문 변호사와 환경 자문 회사를 고용해야 한다. 그러면 변호사와 환경 자문회사가 함께 일해 드라이클리너의 책임 정도를 결정하게 된다.
이때 누구 책임이냐고 따지는 일은 없어야 한다. 소급 책임이 적용되는 경우라면 사실 누구 책임도 아니기 때문이다. 사일러 씨는 “이때 하는 일은 관계된 정도에 따라 책임을 분할하는 것”이라며 “한 로케이션에 클리너가 여럿 있다면, 각 업소의 영업 연수ㆍ펄크 사용량ㆍ사용 장비 등 변수를 고려한다. 만일 하수관이 새는 문제가 함께 있었다면, 하수 당국도 책임을 지게 된다”고 말한다.
사일러 씨는 법정 소송이 불가피한 경우도 있지만 “환경 문제 소송은 경비 효율이 낮은 관계로 대개의 경우 협상으로 마무리 짓는다”고 덧붙인다.
클리너는 너무 경비에 연연하지 말고 구할 수 있는 최고의 변호사/자문관 팀을 구성해야 한다. 아카디스 환경 자문회사의 마크 왜그너 씨는 “믿기 힘들겠지만 처음에 돈을 씀으로 해서 나중에 훨씬 큰돈을 절약할 수 있다”고 말한다. 환경 법규를 정확하게 이해하는 변호사를 고용해야지 늘 이용해온 일반 비즈니스 변호사에 의존하려 했다간 나중에 크게 후회할 일이 생길 수 있기 때문이다.
왜그너 씨는 “우선 경비를 아끼고 보자는 식으로 문제에 임할 경우 당신은 주 규제 당국과 상대하는 데 있어 항상 끌려 다니게 되고 결국 더 비싼 해결안으로 끌려 갈 수 있다”고 경고한다.
자원 정화 프로그램
경우에 따라서는 클리너가 주 드라이클리너 정화 기금을 이용하거나 자원 정화 프로그램(voluntary remediation program)을 선택해 부지 오염 문제를 해결할 수 있다. 하지만 자발적인 정화 프로그램을 선택할 때는 반드시 관련된 모든 당사자들의 합의를 얻어야 나중에 제 3 자 책임으로부터 보호받을 수 있다.
현재 미국 내 12개 주가 드라이클리닝 정화 기금을 갖추고 있으며, 자원 정화 프로그램을 제공하는 주도 증가하고 있다. 이러한 자원 정화 프로그램은 다른 모든 당사자들이 동의할 경우 주 당국이 덜 엄한 정화 기준을 적용할 수 있어 큰 도움이 된다.
자원 프로그램 하에 클리너 측 대표는 오염 가능성이 존재함을 당국에 알리고 이를 더 조사하겠다는 계획을 제시한다. 또한 클리너가 밟아야 할 신청 절차가 있다. 일단 승인되면, 클리너 측 자문회사가 부지 조사를 시작하게 된다.
주 당국은 ▲ 펄크가 땅 속에 얼마나 있는가, ▲ 펄크가 부지를 벗어났는가, 그리고 ▲ 다른 사람이 오염의 영향을 받을 가능성이 존재하는가 등 세 가지 문제에 대한 대답을 원한다.
일단 부지 오염의 규모와 정도가 확인됐으면 다음 단계는 정화 기준을 결정하는 것이다. 법규만 놓고 보자면 슈퍼펀드 아래 요구되는 정화 기준은 극도로 엄하다. 예를 들어 지하수인 경우 5 ppb만 넘으면 오염으로 간주된다.
하지만 그렇게 엄한 정화 기준이 적용되는 경우는 많지 않다고 왜그너 씨는 말한다. 대신 문제 부지에 대한 위험 평가를 한다. 왜그너 씨는 “만일 펄크 오염된 지하수 흐름 방향에 식수원이 존재하지 않는다면, 정화 기준을 더 높게 합의 볼 가능성이 크다”며 “자원 프로그램을 보면 당신이 오염 상한선(MCL)인 5 ppb를 초과했다고 해도 꼭 그 수준으로 정화를 해야 하는 것은 아니다. 주 당국도 부지 별 특성을 고려하는 데 수용적이다”고 지적한다.
끝에 가서는 주 당국으로부터 어떤 형태로던 완료 증서를 받는 것이 좋다. 오염 물질은 지하에 남겨 놓지 않은 이상 이러한 완료 증서(certificate of completion)를 받을 수 있는데 종종 여기에는 어떤 조건이 따라 온다. 예를 들어 부동산 문서(deed)에 제약 조건이 더해질 수 있고, 또는 부동산 용도에 제한이 따를 수 있다. 왜그너 씨는 드라이클리너들이 취하는 자발적 조치 뒤에는 대개 그같은 제한 조건이 따라온다“고 말한다.
이러한 자원 정화 프로그램이 없는 주에서도 같은 방식으로 환경 당국과 협상할 수 있는데, 이같은 경우 주 당국이 경험이 없어 절차가 훨씬 뻑뻑할 수 있다.
장기적 전략 필수
정리하자면 환경오염 문제가 생겼을 때, 우선 해야 할 일이 기왕이면 드라이클리너 오염 사례 경험이 있는 환경 전문 변호사를 선임하는 것이다. 그러고 나서 독극물과 최신 정화 기술에 대한 지식과 경험이 있는 환경 자문 회사를 고용해야 한다. 왜그너 씨는 “전문가적인 지식과 경험만큼 중요한 게 인간적 요소”라며 “주 당국자와 잘 알고 있는 사람을 선택할 경우 일 진행도 더 빠르고 최종 합의도 더 쉽게 볼 수 있다”고 덧붙인다.
이러한 협상 절차에서 중요한 것은 클리너/변호사/환경회사 측이 주도권을 놓치면 안 된다는 사실이다. 가장 합당한 법적 주장과 가장 경비 효율적이고 효과적인 기술적 해결책을 제시해 주 당국을 끌고 가야지, 주 당국이 주도권을 잡을 경우 십중팔구 불필요한 작업으로 돈을 더 쓰게 된다.
끝으로 마음을 편하게 먹고 장기적인 안목을 갖고 임해야 한다. 사일러 씨는 드라이클리너 고객에게 제일 먼저 당부하는 말이 “겁먹지 말라”는 것이고 두 번째 하는 말이 “금세 끝날 것으로 생각하지 말라”는 것이라며, “환경오염 책임이 관련된 문제는 ‘머나 먼 길’ 임을 인식해야 한다”고 당부한다.
